【体験談】不動産投資は無理ゲー？やめた方がいい人・向いている人

不動産投資に興味があるけど漠然とした不安があって始められない人が多いと思います。

不動産投資について調べると、やめた方がいい・初心者には無理…などネガティブな情報が多くて不安になりますよね。

私も最初は、不動産という大きな資産に対する投資なので不安でした。

しかし、きちんと勉強をして不動産投資の仕組みを理解すると、リスク管理などポイントを抑えれば株式投資等の身近な投資よりも安定して利益を得られるミドルリスク・ミドルリターンな堅実な投資手法であることがわかりました。

今では、夫婦で2軒の物件を所有して運用しています。

今回は、不動産投資を始めようか迷っている・悩んでいる人向けに、

• 不動産投資を後悔しないために大切なこと
• 不動産投資に向いている人・向いていない人

についてわかりやすく説明したいと思います。

この記事を読めば、不動産投資が十分に１つの投資手法の選択肢になりうると気付くことができます。

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不動産投資が無理ゲーと言われる理由

不動産投資を止めた方がいい・無理ゲーだと言われる理由は、次のようなリスクがあるからです。

それぞれのリスクと対処法について説明します。

ローン返済が滞るリスク

1つ目は、ローン返済が滞るリスクです。

不動産投資に不安を抱える大きな理由の１つが、多額のローンを抱えることへの不安だと思います。

ローンを将来的に支払えなくなったらどうしよう…というローンに対する負の印象や不安がある方が多多いですよね。

しかし、不動産投資のローン返済は毎月の家賃収入で賄うという特徴があります。

したがって、主に毎月の家賃収入が滞ったときにローン返済ができなくなるリスクが生じます。他にも、次のような場合にローン返済が難しくなるリスクが生じるので、対処法とともに説明します。

家賃収入が滞る・ローンの金利が高くなる

まず、家賃収入が滞る場合とローンの金利が高くなる場合です。

家賃収入が滞ると毎月のローン返済額は自己資金で賄う必要があります。また、金利が高くなるとローンの返済額が増えるので返済が厳しくなる可能性があります。

これらのリスクについては後述しています（空室リスクと金利リスク）。

病気で働けなくなる

次に、病気で働けなくなる場合です。

病気で働けなくなると収入がなくなるので、万が一自己資金でローン返済を賄う必要が出てきたときに支払いが難しくなります。

しかし、団体信用生命保険に加入しておけば、万が一の際にはローンの返済が免除されるので、病気の際のリスクに備えられます。

投資家にもしものことがあった際には、物件が無借金になり月々の家賃収入がすべて手元に入るので、家族への備えとして生命保険の代わりにもなります。

借入金額が多い

次に、借入金額が多い場合です。

借入金額が多いと月々のローンの返済額も多くなるので、返済が難しくなります。

自分の収入や属性以上のローンは審査自体が下りませんが、

で、月々のローンの返済額も減らすことができます。

無理なく不動産投資を始めるためにも、事前に自分の借入可能額や金利を調べることをおすすめします。

INVASEなら無料で簡単に調べられるので不動産投資を始める際の参考になります。

空室リスクがある

2つ目は、空室リスクです。

不動産投資の主な利益は家賃収入（＝インカムゲイン）です。

したがって、不動産投資の最大のリスクは家賃収入が滞るリスク（＝空室リスク）です。

不動産投資では、毎月のローン返済額は家賃収入で充当して返済します。したがって、もし家賃収入が滞った場合には、毎月のローン返済を自己資金で賄わなければなりません。

空室が生じた場合は手元のキャッシュフローが著しく悪くなるので、空室リスクが怖くて不動産投資に手を出せないという方が多いと思います。

しかし、空室リスクは次のような方法で回避することができます。

入居需要の高い物件を選ぶ

空室リスクを回避するには、入居需要の高い物件を選ぶことがポイントです。

具体的には、

のような物件のことです。

東京都心部のような入居需要が高い立地でアクセスがよく、周辺環境が良い物件であれば、入居率95％程度を確保できる可能性が高いです。

入居者が一身上の都合で退去したとしても、すぐに次の月にスムーズに入居者を見つけられることが多いので、空室リスクによって家賃収益が滞るような心配はありません。

また、築浅であるほうが建物の老朽化が進んでいないので借り手が付く可能性も高いです。

私も入居者の入れ替わりが数回ありましたが、都心部のアクセスのいい物件を選んだことが功を奏して、退去の通知があってから1か月以内には次の入居者がすべて決まっています。

入居需要の高い物件を自分で探すのはかなり難しいので、無料の【不動産投資個人面談】で入居率の高い物件を紹介してもらうのが効率的でおすすめです。

適切に管理されている物件

空室リスクを回避するには、建物を適切に管理することも大切です。

建物の管理状態が悪い・共用部分が汚い・設備が壊れていると入居者も入りにくいです。また、建物や部屋の状態を適切に保つことで、家賃の下落を防ぐことができます。

さらに、建物管理や部屋の管理がきちんとされていて状態が良ければ、築年数に関係なく立地が良い場合には入居需要が高くなります。

建物を適切に管理するには、信頼できる管理会社に建物管理を任せるのがポイントです。

例えば、物件の開発から販売・管理・売却までワンストップで行う不動産会社を選ぶと、質の高い建物管理を受けられて安心です。

物件は購入して終わりではなく、長期間にわたって運用をしていくので、購入した不動産会社に引き続き管理してもらえるのは安心ですし利便性が高いです。

家賃滞納リスク

3つ目は、家賃滞納リスクがある点です。

家賃滞納リスクとは、借主が家賃を払ってくれずに家賃が滞納されるリスクです。

家賃滞納リスクも、信頼できる管理会社に家賃の集金・管理を委託することで、家賃滞納の防止や滞納に伴うトラブルなども対応してもらえます。

さらに、入居者と賃貸借契約を結ぶ際に家賃保証サービスを利用することで、家賃滞納があった場合に保証会社に家賃を立て替えてもらえます。

滞納・修繕リスク

4つ目は、修繕リスクです。

修繕リスクとは、建物の経年劣化によって修繕や設備費用が発生するリスクです。

建物は経年劣化するので、いずれは必ず大規模な修繕が必要になりますが、

• 日頃からきちんとメンテナンスされている
• 修繕費用をコツコツ貯めている

管理会社であれば、法外な費用が掛かることはありませんし、費用が積み立てられているので予想外の出費もありません。

建物が経年劣化すると資産価値や家賃も下がってしまうので、できる限り資産価値や家賃を保つためにも日頃のメンテナンスを依頼する管理会社選びはとても重要です。

天災リスクがある

5つ目は、天災リスクです。

不動産という資産の性質上、地震や火事などの天災リスクはつきものです。

新耐震基準とは、1981年6月以降に建築確認された物件に適応されている基準で、

• 旧耐震基準…震度5に対応
• 新耐震基準…震度6強・7に対応

と従来よりも耐震基準が高くなっています。

実際、新耐震基準で建築されたマンションは東日本大震災では倒壊が確認されなかったと言われています。

また、自治体が発行しているハザードマップで災害に強い地域を調べられます。

地震・火災・水害などの災害に対しては、地震保険や火災保険などに加入することで備えられます。自分の物件の地域のハザードマップを確認して、必要な火災保険等に加入するのが大切です。

ワンルームマンションの場合には、保険料は比較的安価なので加入している方がほとんどです。

金利リスクがある

6つ目は、金利上昇リスクです。

ローンの金利が上昇すると、ローンの返済額が増えるので収支状況を悪化させます。

不動産投資でローンを組む際には、少しでも収益を上げるために一般的には金利が低い変動金利を選びます。しかし、変動金利は5年ごとに見直しが行われるので、見直しのタイミングで金利が上がるリスクがあります。

ただし、変動金利にはセーフティーネットがあるので突然金利が法外に増大することはありません。

したがって、金利上昇に対しては計画的に対処することができます。

具体的には、金利リスクへの対処法は次のとおりです。

金利リスクが気になる方は、借入金を少なくすることがポイントです。借入時から借入金額を少なくしたり、途中で繰り上げ返済をすることが有効な対処法です。

不動産投資で失敗・後悔しないためにすべきこと

まずは、不動産投資の特徴を確認しておきます。

不動産投資は、他の投資と比べて次のような特徴があって特殊な投資手法です。

不動産投資の特徴を踏まえて、失敗・後悔しないためにすべきことを紹介します。

投資を始める前に勉強をする

1つ目は、事前にしっかりと勉強をすることです。

不動産投資は、実物資産である不動産に対する長期投資です。

不動産投資は、将来物件から家賃収益（＝インカムゲイン）を得ることを見込んで投資をします。したがって、収益を上げ続けられる物件について勉強しなければなりません。

不動産投資は、投資を始めたら株式やFXなどの短期投資のように毎日チャートに張り付いたり不動産価格を気にする必要はないので、基本的にほったらかしで大丈夫です。しかし、投資を始める前の勉強や情報収集が投資の成功のカギを握るので非常に重要です。

不動産投資の知識を効率的に吸収したり有利な物件を見極めたい方は、不動産投資セミナーに参加したり、プロが作成した無料解説資料を活用するのがおすすめです。

効率的に幅広く質の高い情報を得るには、多くのセミナーに参加するのがコツです。

不動産投資は、不動産会社と我々投資家との間で圧倒的な情報の格差があります。

したがって、自分で情報を正しく判断して自主的に投資ができるように、

• 不動産投資で利益が生まれる仕組み
• 不動産投資のリスクとリスクヘッジの方法
• 不動産投資の専門用語や指標の見方

などについて、基本的に理解する必要があります。

不動産投資の一括比較サイトを依頼すれば、厳選した不動産会社の中から自分にあった会社を複数紹介してくれるので、効率よく勉強や物件探しを進めることができます。

初心者におすすめの不動産投資セミナーについて詳しく知りたい方は、参考記事初心者におすすめの不動産投資勉強法（セミナー活用）の記事を参考にしてください。

投資の目的を明確にする

2つ目は、投資の目的を明確にすることです。

不動産投資を始める際に投資の目的を明確にして、常にその目的を意識しておく必要があります。

不動産投資は長期投資なので短期的には利益が出ません。

しかし、不動産投資は将来に継続・安定的な家賃収入を得られるのがメリットなので、将来への備えとして始める方が多いです。

しかし、不動産投資を始めてみると、

などの理由で、途中で不動産投資を辞めてしまうケースがあります。

不動産投資は、途中で止めると初期投資やコストを回収できずに損して失敗する可能性があります。

そうならないためにも、

ことが大切です。

不動産投資の特徴について知りたい方は、参考記事【初心者】不動産投資の特徴を理解すれば怖くないの記事を参考にしてください。

リスクヘッジをする

3つ目は、リスクヘッジをすることです。

不動産投資はミドルリスクな投資なので、リスクヘッジが比較的しやすいのが特徴です。

起こりうるリスクを回避した物件選びをすれば、物件価格が暴落したり空室期間が長期間生じる可能性は低いです。

不動産投資の成功のカギは、家賃収入を得続けられる物件に投資することなので、

ことに尽きます。

リスクが低い優良な投資物件は自分で探すのは非常に難しいので、入居率が高い・立地のいい物件を中心に取り扱う不動産会社で物件を紹介してもらうのが賢明です。

収支計画を立てる

4つ目は、収支計画を立てることです。

収支計画とは、不動産投資で将来にわたってどの程度の利益を得られるのかをシミュレーションしたものです。

不動産投資では、様々なリスク修繕費用や固定資産税などのコストが発生します。

周辺の類似物件や相場などを参考に、

などを加味した収支計画書を作り、その物件に収益性があるのかをしっかりと見極めましょう。

抜け穴のない綿密な収支計画書を作成するほど、予想外の赤字が生じて、こんなはずじゃなかったという後悔や失敗をする可能性が低いです。

綿密な収支計画書の作成は、様々な専門データを基に作成するので素人には難しくて非効率です。また、正確なデータや分析をしなければシミュレーションの意味がないので、収支計画の作成と分析に強い不動産会社に任せるのがおすすめです。

収支計画の作成だけでなく、

• 考慮したコストやリスクの内容
• 不動産価格の変化の予測
• 損益分岐点や売却を加味した収支

など、利益とコストの中身や収支分析まで細かく丁寧にする不動産会社が安心です。

不動産投資のメリット

不動産投資の主なメリットは次の3つです。

不動産投資のメリットについては、参考記事不動産投資のメリット・デメリットとは？の記事でも詳しく説明しています。

毎月一定の収入を期待できる

1つ目は毎月一定の収入を期待できることです。

不動産投資は、居住者がいる限り毎月一定の家賃収入を得られます。不動産投資のメリットは、安定したインカムゲインを得続けられることです。

株式投資やFXなどは、毎日の売買益（＝キャピタルゲイン）で収益を得るので、大きく利益を伸ばせるときもあれば大きな損失が生じる場合もあります。

しかし、不動産投資なら居住者がいる限り毎月一定の収益を得られるので、将来の不労所得として備えるために始める方が多いです。

少ない自己資金で始められる

次に、少ない自己資金で始められることです。

不動産投資は、ローンと他人資本（＝家賃収入）を組み合わせることでレバレッジ効果を得た投資ができます。

具体的には、

• 不動産を購入する際にローンを組めるから投資額全額を用意しなくていい
• ローンの返済は月々の家賃を充当できるので少ない自己資金で資産を手に入れられる

ということです。

不動産投資は、ローンを組んで投資ができる唯一の投資手法です。さらに、月々の家賃収入があるので、月々のローン返済を自己資金で支払う必要がありません。

つまり、他人資本で不動産という資産を手に入れられるのが不動産投資です。このレバレッジ効果が不動産投資の最大の強みだと思います。

生命保険代わりになる

3つ目は、生命保険代わりになることです。

不動産は実物資産なのでそれ自体に価値があります。したがって、自分に万が一のことがあった場合には家族に資産を残すことができます。

特に、ローンで購入した場合に団体信用生命保険を付帯すれば、死亡・がん・高度障害の際にはローン返済が免除されます。家賃収入を不労所得にしたり、不動産を売却して現金化することもできます。

不動産投資は、自分の将来の不労所得のために投資をしつつ家族のためにも備えられる点が特徴です。

実物資産としての不動産について詳しく知りたい方は、参考記事 実物資産なら不動産投資がおすすめ！の記事を参考にしてください。

不動産投資が向いている人

不動産投資が向いている人は次のような人です。

少ない自己資金で投資したい人

不動産投資は、ローンを組んで家賃収入で返済するので少ない自己資金で投資をしたい人におすすめです。

特に、レバレッジを掛けて大きな投資額を動かしたいけど大きなリスクを負いたくない人におすすめの投資手法です。

FXなどでもレバレッジを掛けられますが、不動産投資は、

• 不動産を担保にレバレッジをかける
• 他人資本で投資をする

ので、FXに比べて元本が全額なくなる可能性はとても低いです。

FXはレバレッジを掛けて大きな損失を抱えた場合、ロスカットで元本を失う可能性が十分にあります。

不動産投資は、不動産を担保にローンを借りているので、不動産価格が下がっても不動産の所有権がはく奪されるわけではないので、引き続き家賃収入を得続けることができます。

投資の幅を広げたい人

不動産投資によって分散投資をしてポートフォリオを広げることができます。

不動産投資は、他の投資手法と次の点で大きく異なります。

一般的に馴染みのある投資手法は、株式・債券・FXなど金融商品への投資だと思います。しかし、不動産投資は不動産という実物資産への投資です。

金融資産はインフレ時に価値が下がるというデメリットがありますが、実物資産はそれ自体に価値があるのでインフレに強いです。

金融資産で投資をしている方は、不動産投資を始めることで分散投資ができるのでおすすめです。

実物資産と金融資産の違いについては、参考記事【比較】金融資産と実物資産の違いとは？の記事を参考にしてください。

また、不動産投資は、ローンや家賃収入を利用して少ない自己資金で投資ができるので、手元に資金を残したまま始められます。

他の投資手法だとまとまったお金や証拠金が必要になりますが、不動産投資は手元に資金を残して別の投資に回すことができるので、投資の幅を広げたい人におすすめです。

さらに、ローンを組めるのは会社員や公務員など一定の属性が揃っている人に限られます。つまり、不動産投資ができるのは限られた人だけです。

不動産投資は、自分の属性を最大限に生かして少額で始められるのもメリットです。

将来的な備えをしたい人

不動産投資は、将来的な備えをしたい人におすすめです。

不動産投資は、ローンを返済し終えたら家賃収入はすべて手元に入ります。

また、入居者がいる限り長期的・安定的に収入を得られるので、年金の上乗せとして将来の備えをしたい方にはおすすめです。

不労所得を得たい人

不動産投資の家賃収入は、保有しているだけで収入がある不労所得です。

入居者がいる限り継続的に得られるインカムゲインなので、売却益のように短期的に大きなリターンは期待できませんが、コツコツと収入を得たい方にはおすすめです。

長期目線で考えられる人

不動産投資は、長期目線で投資を捉える投資です。

不動産投資は長期投資なので、投資を始めてすぐには利益は出ません。したがって、長期的にコツコツと資産を増やしたい人におすすめな投資手法です。

不動産投資を始めてすぐは、ローン返済の必要から毎月の収支は赤字かゼロの場合が多いです。また、物件の修繕費や税金の支払いなどの支出も生じます。

しかし、ローン返済が終わると毎月の家賃収益と物件はすべて手元に残ります。

不動産投資は、その長期的な将来のための投資として捉えられる人が向いています。

不動産投資の勉強を苦に感じない人

不動産投資は、不動産投資に関する勉強が欠かせません。

不動産投資は、インカムゲインを得る投資なので投資先の物件の収益性や成長性をしっかりと吟味した上で投資することが重要です。

したがって、不動産投資は勉強するのが苦ではない人におすすめです。

効率よく質のいい知識を吸収するには、不動産投資の無料セミナーを活用するのがおすすめです。不動産投資のプロに基本的な知識を教えてもらう方が、効率的に早く知識を修得できますし、収益性が高くて有利な物件を紹介してもらえます。

不動産投資が向いていない人

不動産投資が向いていない人は次のような人です。

すぐに利益が欲しい人

不動産投資はすぐに利益が欲しい人には向いていません。

不動産投資は、長期投資なので短期的には利益が出ません。

ローンを完済し終えた後に本格的に家賃収入が利益になるので、投資をしてすぐに利益が欲しい人は株式投資やFXなどで短期投資をしましょう。

特に、不動産投資に失敗する人の大半は、すぐに利益が出なくて後悔して途中で止める人です。

不動産投資は、ローン完済前に止めると物件価格が上昇しない限り損をすることが多いので、自分が長期投資に向いているのかよく考えて始めるようにしましょう。

情報収集や勉強をしたくない人

不動産投資に関する勉強や物件の情報収集が億劫な方は向いていません。

不動産投資で成功するには、リスク管理や物件の情報収集が必須です。

不動産投資に関する勉強や物件情報の収集は1人で独学で行うには非効率ですし、十分な情報は収集できません。不動産投資セミナーを活用すれば、たった1時間くらいで不動産知識や物件情報を効率よく入手できます。

また、より有利で収益性の高い物件を探すには、多くのセミナーに参加することが最も大切です。不動産会社によって所有している物件が異なるので、できるだけ多くの物件を比較検討しましょう。