不動産投資が長期投資であると聞いたことがある人は多いと思います。
- 不動産投資ってなんで長期投資なの？
今回は、この疑問に答えるために、不動産投資が長期投資と言われている理由をわかりやすく・本質的に説明します。
様々な投資手法があるなかで不動産投資を選ぶ際には、長期投資が自分に合うかどうかを基準にするのがおすすめです。
不動産投資が長期投資である理由
不動産投資が長期投資であると言われる理由は次の2点です。
- 利益が出るのは投資を始めてから数年後である
- ファンダメンタル分析が有効
長期投資とは、数年から数十年のスパンで投資をすることです。
- 投資してすぐは利益を得られない
- 数年後の将来に継続的に安定した利益を得る
- 投資先の収益性などのファンダメンタルな情報に基づいて投資をする
長期投資の特徴については、参考記事【比較】長期投資の不動産投資のメリット・デメリットの記事で詳しく説明しています。
利益が出るのは数年後だから
不動産投資は、利益を得るのに数年の投資期間が必要です。
長期投資は、少ない投資で短期間に利益が出る短期投資と違って、コツコツと投資をして数年単位で利益が出るため資金効率が悪いです。その代わり、継続的に安定した収益を得られるというメリットがあります。
不動産投資は、投資物件を購入するのにコツコツと投資費用を投じ、利益となる家賃収益は短期的に得られません。利益が出る確率が高いのは、ローンを完済し終えた後になります。
不動産投資は、家賃収益を得るには数年単位の期間が必要なので長期投資と言われています。
ファンダメンタル分析が有効だから
また、不動産投資は物件のファンダメンタル分析が非常に重要です。
長期投資は、チャート分析を利用して値幅で利益を取る短期投資と違い、投資先の収益性といったファンダメンタルな情報に基づいて投資をします。
不動産投資は、物件の投資物件の収益性やリスクを判断して投資をします。投資対象の物件について勉強するほどリスクを軽減できて有利になります。
投資物件を勉強する際は、「スマホで学ぶ資産形成」など無料でノウハウを学べるサービスの活用がおすすめです。
不動産投資の利益の仕組み
まず、不動産投資の利益を得るには長期の期間が必要な理由を説明します。
不動産投資の主な利益は家賃収益
不動産投資で利益が出る仕組みは2つです。
- 家賃収益（インカムゲイン）
- 売却益（キャピタルゲイン）
家賃収益は不動産を貸し出して得られる家賃からコスト引いた利益のことで、売却益は不動産を売却した際の売却価格からコストや購入費用を差し引いた利益のことです。
不動産投資では、主に家賃収益（インカムゲイン）を目的とします。
売却益を得るには、不動産価格が購入時よりも上がる必要がありますが、
- 不動産価格の変動幅は基本的に小さい
- 不動産の売買タイミングはプロでも見極めが難しい
ので、素人が売却益（キャピタルゲイン）目当てに不動産投資をするのは得策ではないです。
それでは、家賃収益の特徴を説明します。
家賃収益とは？
家賃収益とは、不動産を賃貸した際に得る収益のことです。
- 家賃収益＝家賃収入−コスト
- 家賃収入…居住者から支払われる家賃全体のこと
- 家賃収益…家賃収入から様々なコストを引いた手元の残るキャッシュのこと
- 利益を得るのに長期的な時間が必要である
家賃収益は投資後すぐに得られない
家賃収益は、投資してすぐに得られる機会はほとんどありません。
不動産投資を始めて間もなくは、ローン返済をする必要があります。したがって、毎月の家賃収入はコスト返済に充てるため、家賃収益はほとんど手元に残りません。
家賃収益の推移（ローン完済前）
ローン返済中は、毎月の家賃収入のうち大部分がローン元本と利息の返済で消えます。特に、フルローンで組むと毎月の収支は少し赤字かトントンになることが多いです。
- 家賃収益＝家賃収入−（ローン元本＋ローン利息＋管理手数料）
家賃収益は安定して継続的な利益である
ローンを完済後は、家賃収益が安定して継続的な利益になります。
ローンを完済すると、家賃収入を圧迫していたローン返済額がなくなるので、家賃収入のほぼすべてが収益になります。
- ローン返済前…家賃収益は限定的
- ローン完済後…毎月の家賃がほぼそのまま収益になる
家賃収益の推移（ローン完済後）
ローン完済後には、毎月のローン元本・ローン利息の支出が不要になり、コストは管理手数料や諸経費のみとなるので、家賃収入がほぼそのまま利益として手元に残ります。
- 家賃収益＝家賃収入−管理手数料
家賃収入は安定した継続的な収入です。
- 入居者がいる限り毎月一定の収入が入る
したがって、毎月一定の家賃収入を不労所得として得られるので、長期的に安定した収入を得られると同時に、長期的には大きく利益を伸ばすことができます。
不動産投資のすべてのコストを考慮した場合
ちなみに、不動産投資を始めるときや、始めた後は、ローンや管理手数料以外のコストがかかります。
- 初期費用（税金・事務費用など）
- 税金
- 修繕費など
不動産投資に関するさまざまなコストを考慮した家賃収益の推移を見てみましょう。
ここでは、月々の家賃収入からすべてのコストを控除できるように、毎月の家賃収益を積み重ねた累計家賃収益を考えます。
- 累計家賃収益＝累計家賃収入−累計ランニングコストー初期費用など
- ランニングコスト…毎月かかる諸経費（ローン元本・ローン利息・管理手数料）
毎月の家賃収入の合計からローン元本・利息・管理手数料に加えてその他コストを引く（＝累計家賃収益）と、しばらくの間は赤字です。
- 累計家賃収益＝累計家賃収入−累計管理手数料
ローン完済後は、月々の家賃収入がほぼ全額毎月積みあがっていきます。
すべてのコストを考慮した家賃収益の推移
累計家賃収益のグラフを示します。
- 当初の初期費用に加えて、毎月の収益の赤字分が累積されていくので、ローン完済までは累計家賃収益は赤字になる（上図A）
- ローン完済後はしばらく赤字（上図B）
- ローン返済後は、家賃収益がそのまま自分の手元に入るので居住者がいる限り毎月家賃収入分の不労所得を得ることができる（上図C）
ローン以外のその他のコストを考慮しても、ローン完済後しばらくすると利益が出ることがわかります。
不動産投資はファンダメンタル分析が有効
次に、不動産投資にファンダメンタル分析が有効である理由を説明します。
不動産投資のファンダメンタル分析とは？
不動産投資におけるファンダメンタル分析は、投資物件の収益性とリスクを分析することです。
株式投資の長期投資を行う場合は、投資先の企業の財務状況・収益性・ビジネス構造などを調べて、長期的に成長する可能性があるか判断しますよね。
不動産投資も基本的に同じです。
不動産投資は、投資対象の物件が長期的に利益（＝家賃収益）を生むかを判断します。しかし、不動産投資は株式投資のファンダメンタル分析よりも単純です。
- 物件が常に満室で家賃の支払いがされる物件
不動産投資では、物件が空室になったりして家賃収入がないことが最大のリスクです。
したがって、家賃収入が途絶えることなく入ってくるようにリスク管理をすることが、不動産投資のファンダメンタル分析の最も重要なことです。
リスクとは？
投資のリスクとは不確実性のことです。
- 予測が付かない不確実性のこと
つまり、何が起こるか予測が付きにくい投資ほどリスクが高いと言います。
例えば、超新興国通貨を扱うFXは、超新興国の政治状況や経済状況は不透明なのでリスクが高いです。もしかしたら、明日には政権が代わって通貨制度が破綻したり、戦争が起きて経済が壊滅するかおそれもあり、予測が付かない上に我々には対処できないのでリスクが高いと言われています。
不動産投資のリスク
不動産投資のリスクには次のような特徴があります。
- どのようなリスクがあるか予測できる
- リスクに対して対応しやすい
不動産投資のリスクは、ある程度予測が付くのがポイントです。したがって、リスクがわかっているので対策を立てることができます。
- 空室リスク
- 天災リスク
- 滞納・修繕リスク
- 金利リスク
例えば、不動産投資の成功のカギを最も握る空室リスクは、居住者が入りやすい・入居率が高い物件を購入することで回避することができます。具体的には、居住者が入りやすい物件とは、都心部の駅からのアクセスがいい・きれいにメンテナンスされている・築年数が浅い物件などです。
リスクをできるだけ回避するには、入居率99％で低リスクな物件を中心に扱う【マンション投資のＪＰリターンズ】 
などで物件を探すのがおすすめです。
各リスクの詳しい内容や対策については、参考記事 不動産投資のリスクについての記事で紹介していますので、参考にしてください。
【まとめ】不動産投資は腰を据えて投資したい人におすすめ
不動産投資は、しっかりと勉強をしてリスク管理を行えば、長期的には安定して利益を稼げる投資手法です。
しかし、いざ不動産投資を始めると、
- FXや株式投資と違ってすぐに利益が出ない…
- 毎月投資しているだけでリターンがなくて資金効率が悪い
などと長期的な目線に立てないことが多いです。
不動産投資を始めてからすぐに不動産投資を辞めてしまうと、初期投資やコストを回収できずにかえって損をしてしまう可能性があります。
不動産投資を始めようと考えている方は、将来の安定的・継続的な利益収入のためという目的と投資手法が自分に合っているかを確認しましょう。
