【初心者】不動産投資の特徴とは？本質的に理解すれば怖くない！

不動産投資を始めようと思うけど怖い…と感じている方は多いと思います。

不動産投資と聞くと、危ない・失敗する・後悔する…といったネガティブな印象を持つ方が大半ですよね。

しかし、不動産投資は、株式投資やFXなどなじみのある投資手法よりも、リスクが低くて堅実な投資手法だと言われています。

不動産投資を始めて後悔しないためには、不動産投資の特徴を本質的に理解することが大切です。

不動産投資は、株式投資やFXとは全く異なる投資手法です。

不動産投資に後悔・失敗する人の多くは、不動産投資の特徴を理解せずに始めています。

不動産投資には、生命保険代わり・節税対策など様々なメリットがありますが、不動産投資の特徴を理解せずに安易にメリットだけで不動産投資を始めるのは危険です。

私は、夫婦で投資物件を２件所有していますが、不動産投資を始める前に不動産投資の仕組みと特徴を徹底的に理解しました。

今回は、不動産投資に漠然とした不安を抱いている方に、不動産投資が他の投資手法を異なる特徴をわかりやすく説明したいと思います。

この記事を読めば、自分が不動産投資に向いているかどうかがわかります。

不動産投資とは？

不動産投資は次の点で他の投資手法と異なります。

投資とは、利益を見込んで何かにお金を投じることです。
したがって、不動産投資は、株式投資やFXと利益の出し方と投資対象が違います。

不動産投資の投資対象・収益方法である不動産・家賃収益・売却益の特徴を押さえることが、不動産投資の特徴を本質的に理解するには必要です。

不動産とは

不動産は実物資産です。

実物資産とはそれ自体に資産性がある資産です。株式や信託などの金融資産とは異なる特徴があります。

ローンを組める

不動産は、実物資産なので購入時にローンを組めます。

ローンを組んで投資ができる投資は不動産投資だけです。

例えば、3,000万円の物件に投資をするのに、ローンを組めば自己資金が100万円で済みます。しかし、3,000万円の株式投資をするには、3,000万円を用意する必要がありますね。

不動産は、株式投資やFXと違って、投資する際に銀行からお金を借りて投資を始められるので、少ない自己資金でも投資ができます。

さらに、毎月のローン返済額は家賃収入を充当できるので、少額の持ち出しで不動産という資産を手に入れられます。

価格変化が小さい

また、社会経済情勢が大きく変化しない限り、不動産価格は変動が小さいので価格が大幅に下落する恐れが低く、売却して元本の一部又は大部分の回収が可能です。

したがって、投資資金が瞬時になくなることも考えにくいです。

流動性が低い

不動産は金融資産に比べて流動性が低いので、すぐに売却できない可能性があります。

不動産の資産としての特徴を知りたい方は、参考記事 実物資産なら不動産！不動産の特徴についての記事を参考にしてください。

家賃収入とは

家賃収入とは、不動産の借り手から支払われる家賃のことです。

家賃収入は、不動産を貸し出すことで得られる収入です。

家賃収入は入居者がいる限り得られるので、安定的・継続的な収入（＝インカムゲイン）と言われます。

一方、家賃収入が滞る要因となる様々なリスクがあります。

安定的・継続的に家賃収入を得るには、これらのリスクを回避することが大切です。

家賃収入のリスクは、あらかじめ予測できるものが多いので回避しやすいという特徴があります。

投資におけるリスクとは予測できないことを指しますが、不動産投資のリスクは事前に予測できることが多いので対策を立てられるのが強みです。

具体的には、家賃収入が滞るリスクは、

• 物件が空室になること
• 家賃が滞納されること…

など、原因を明確に予想できるのでそうならないために事前に対策ができます。例えば、空室になるリスクを避けるのであれば、立地がよい需要の高い物件を選ぶなどです。

リスクについて詳しく知りたい方は、参考記事【体験談】不動産投資のリスクについての記事を参考にしてください。

家賃収益とは

家賃収益とは、不動産を賃貸した際に得る収益のことです。

家賃収益は、毎月のローン返済額などにもよりますが、基本的にローン返済後にまとまった収入源になります。

したがって、不動産投資を始めた頃は、家賃収入の大部分がローン返済に充当されるので、家賃収益はゼロか赤字です。

家賃収益が収益源になるのに時間がかかる理由については、参考記事【解説】不動産投資が長期投資と言われる理由の記事で詳しく説明しています。

売却益とは

売却益とは、不動産を売却して得る収益のことです。

売却益は、不動産の売却価格が購入価格と諸経費の額を上回った場合に発生するので、

• 不動産価格が下落している時期に購入する
• 不動産価格が高騰したときに売却する

ことがポイントですが、不動産価格が高額なだけに、購入価格や売却価格を間違えれば大損する可能性があるので、売買のタイミングがカギを握ります。

しかし、売買のタイミングを見極めるのはプロでも非常に難しいので素人では無理に等しいです。したがって、基本的には家賃収益が得られる物件を中心に不動産投資を始めるのがセオリーです。

地価が下がるような場所を選ぶのは論外ですが、売却益が狙えたらラッキーくらいに思っておきましょう。

不動産投資の特徴

不動産投資が、他の投資手法と異なる特徴は次の3点です。

これらの特徴をきちんと理解してから始めれば、大きく後悔をする可能性は低いです。

まずは、不動産投資が他の投資とどのように違うのかをしっかりと理解しましょう。

長期投資である

1つ目の特徴は、不動産投資は長期的な投資であるという点です。

不動産投資は、家賃収益が本格的に出るのはローン返済後なので長期投資です。

不動産投資を始めてからすぐには利益が出ません。

投資を始めてすぐに短期的に利益が期待できる株式投資やFXのような短期投資とは異なるので注意しましょう。

しかし、ローン完済後は家賃収入をそのまま収益として安定的に得られるので、将来的には継続・安定収入を見込めます。また、不動産という資産も手元に残ります。

したがって、不動産投資は、ローン返済前は利益を得るまでの投資期間として捉え、将来に備えるための投資をしたい方に向いています。

長期投資には不動産投資がおすすめな理由については、参考記事 長期投資なら不動産投資がおすすめ！メリット・デメリットの記事を参考にしてください。

ミドルリスクな投資である

2つ目の特徴は、不動産投資はミドルリスクな投資であるという点です。

不動産投資は、

• 不動産が実物資産なので価格変化が小さい
• 家賃収入のリスクが明確で回避しやすい

ことからミドルリスクな投資と言われています。

不動産の価格変化が小さい

金融商品などの株式投資は、価格変動が大きいので莫大な利益を得られる期待もありますが、株価が半減したりゼロになる可能性もあります。したがって、投資資金が一瞬でなくなるおそれがあるので、ハイリスクな投資です。

しかし、不動産投資の投資対象である不動産は、価格の変化が小さいので不動産価格が大幅に下落する可能性は低いです。

したがって、投資資金が一瞬で消える可能性は低いのでミドルリスクな投資と言われます。

さらに、万が一不動産価格が予想よりも下がった場合でも、所有して賃貸運営をし続ければ家賃収入を得られるので、安定した収入源を確保できます。

リスクが明確で回避しやすい

不動産投資の最大のリスクは家賃収入が滞るリスクですが、家賃収入を取り巻くリスクは予測できるものが多いです。

したがって、リスクヘッジをしっかりと行えるので、家賃収入をできるだけ継続的に得続けるための工夫ができるのが不動産投資の強みの1つです。

ミドルリターンな投資である

ミドルリスクであることに加えて、不動産投資はミドルリターンな投資であるという特徴があります。

不動産投資は、価格変化が小さいので爆発的な利益を得られる可能性が低いですが、月々の家賃収入という一定の利益を長期的に得ることができるのでミドルリターンな投資と言われています。

株式投資やFXのように、日々の大きな価格変動で爆発的な大きな利益を得るようなハイリターンな投資とは異なるので注意が必要です。

ローンと他人資本で投資できる

3つ目の特徴は、不動産投資はローンと他人資本で投資できる点です。

不動産は実物資産なので、ローンを組んで不動産投資を始めることができます。

ローンを組んで不動産投資を始めるメリットは次のとおりです。

ローンを組んで不動産投資をすると、レバレッジを掛けて投資ができます。

3,000万円の物件で家賃収入を得るために不動産投資をするのに、ローンを組めば、3,000万円を用意する必要はなく頭金等の100万円で始められます。

もちろん、株式投資やFXでもレバレッジをかけて少ない自己資金で大きな投資額を動かすことができますが、不動産投資のレバレッジとは全く異なります。

FX等でレバレッジをかけると、損失した際に強制ロスカットされて資産を失うおそれがあります。しかし、不動産投資では不動産を担保にローンを組むので、不動産価格が下がっても不動産の所有権がはく奪されることはないので、不動産という資産と家賃収入を得続けることができます。

また、ローンの返済額を毎月の家賃収入で充当できるので、他人資本で不動産という資産を形成できるのがポイントです。他人資本を使って投資ができるのは不動産投資以外にはないので、不動産投資の最大の強みだと言えます。

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【まとめ】不動産投資の3つの特徴と向いている人

不動産投資の３つの特徴

不動産投資の3つの特徴について説明しました。

不動産投資は、不動産投資を始めてすぐには利益をほとんど見込めないので、長期的に気長に行う投資手法です。

しかし、ローンを組んで不動産資産を購入して賃貸運用をするので、

• 毎月の家賃収入で不動産を購入できる
• 不動産資産を得ることができる

という点でレバレッジを効かせた投資手法でもあります。

なお、不動産投資から得られる利益は家賃収益ですが、

• 入居者がいる限り長期的に安定的に収入を得られる
• 収入が減るリスクは予測・対処が可能

なので、株式投資やFXと比べれば安定的に収益を得られやすい投資手法です。

不動産投資に向いている人

したがって、不動産投資はこれらの特徴を受け入れられる人が向いています。
具体的には、次のとおりです。

長期的な目線を持てる人

不動産投資は、短期投資ではないので長期的な目線をもって始めることが大切です。

特に、始めてすぐは利益が出ないため、こんなはずではなかったと後悔して途中で売却して辞めてしまう方もいます。

初めてすぐにやめると、初期費用を回収できずに損をして失敗する可能性があります。

したがって、長期的な目線で腰を据えて始めることが重要です。

不動産投資の勉強が苦でない人

また、リスク回避ができる投資手法でもあるので、回避する方法を学ぶことに抵抗を持たないことも重要です。

ミドルリスクな投資手法なので、リスクをできる限り低くするよう勉強した方が成功する可能性も上がります。

不動産投資の初心者の方へのおすすめの勉強法を知りたい方は、参考記事 【体験談】不動産投資の効率的・効果的な勉強法の記事を参考にしてください。

ローンを組むことに抵抗がない人

不動産投資は、ローンを組むことでメリットを最大限に享受できます。

不動産投資では、ローンと他人資本を組み合わせることで、自分の資産を残しつつ投資できます。不動産投資でローンを組むメリットに共感した場合には、不動産投資が合っていると思います。